Den nuværende hverdag sætter det første loft

Hun begynder med at gennemgå lønsedler og kontobevægelser i stedet for at tage udgangspunkt i salgspriserne. Lønsedlerne viser, hvad der faktisk går ind på kontoen, og hvilke beløb der går til pension. En oplyst løn inklusive pension kan ikke bruges direkte som månedligt forbrugsbudget.

Stillingsbetegnelsen giver ikke i sig selv et bestemt lønbeløb, og det gør en beskrivelse af AC-fuldmægtigens ansvar og funktioner heller ikke. For en AC-fuldmægtig afhænger lønnen blandt andet af ansættelsesområde, anciennitet og tillæg. Hun bruger derfor sin aktuelle udbetaling og lader mulige fremtidige lønstigninger blive uden for regnestykket.

Kontobevægelserne fra det seneste år samler hun i et månedsbudget. Forsikringer og andre årlige regninger fordeles over 12 måneder. Mad, transport, abonnementer, ferie og øvrige udgifter uden bolig ender i eksemplet på 12.000 kr. om måneden.

Hun vil samtidig bevare 3.500 kr. hver måned til opsparing og uforudsete udgifter. Dermed bliver hendes foreløbige boligloft 10.500 kr.: 26.000 kr. minus 12.000 kr. minus 3.500 kr. Det er hendes eget pejlemærke, ikke et lånetilsagn.

Den første lejlighed presser både opsparing og måned

For en lejlighed til 2,4 mio. kr. regner hun først på pengene ved overtagelsen. Som udgangspunkt skal en boligkøber selv komme med mindst 5 procent af købesummen, og banken kan kræve mere. Fem procent svarer her til 120.000 kr., så der er 60.000 kr. tilbage af opsparingen.

Resten skal dække blandt andet handels- og låneomkostninger, rådgivning og flytning. Hvis hun i eksemplet afsætter alle 60.000 kr. til disse poster, står hun uden kontant reserve efter købet. Beløbet er en budgetforudsætning, ikke en fast pris for at købe bolig.

Den månedlige beregning giver også modstand. Med en foreløbigt anslået samlet boligudgift på 12.500 kr. har hun kun 1.500 kr. tilbage efter sit øvrige forbrug. Hun kan altså få måneden til at hænge sammen på papiret, men ikke bevare den opsparing, hun har besluttet at prioritere.

Hun opdager dermed to forskellige problemer: Der mangler en reserve efter overtagelsen, og den løbende udgift overstiger hendes eget loft. En større udbetaling ville kunne mindske lånet, men ville samtidig tømme opsparingen yderligere.

En billigere bolig holdes op mod at vente

Hun vælger nu mellem at fortsætte som lejer og spare mere op eller at lede efter en mindre lejlighed omkring 2 mio. kr. At vente vil styrke kontantbeholdningen, men løser ikke automatisk problemet med den månedlige betaling på en dyrere bolig.

Ved en købspris på 2 mio. kr. svarer 5 procent til 100.000 kr. Med en foreløbig ramme på 50.000 kr. til køb og flytning kan hun beholde 30.000 kr. som reserve. Hun får de konkrete omkostninger opgjort, før hun behandler dette regnestykke som holdbart.

Den billigere lejlighed er dog kun relevant, hvis den samlede månedlige udgift også falder. Hun samler låneydelser og ejerudgifter i budgettet og lægger kun boligskatter, varme, el, forsikring og vedligeholdelse til, hvis de ikke allerede indgår. Bankens beregning skal vise betalingerne efter skat uden at tælle rentefradraget med to gange.

Hun fastholder foreløbig afdrag i sammenligningen. Afdragsfrihed kan sænke betalingen i en periode, men gælden bliver ikke nedbragt i perioden. Hun vil ikke gøre den dyrere lejlighed mulig alene ved at udskyde afdragene.

Hun vælger prisgrænsen før boligen

Hun ændrer sin boligsøgning og sætter 2 mio. kr. som øvre prisgrænse. Samtidig giver hun banken sit budget med en samlet månedlig boligramme på 10.500 kr. Valget betyder færre kvadratmeter og et mindre centralt område, men bevarer pladsen til opsparing.

Banken vurderer derefter indkomst, gæld, egenbetaling og rådighedsbeløb. Rådighedsbeløbet er det, der er tilbage efter faste udgifter, og skal blandt andet dække mad og andet forbrug. Bankens beregning er derfor ikke nødvendigvis identisk med hendes egen opdeling. Bankens maksimum er ikke hendes mål.

Før hun går videre med en konkret lejlighed, får hun især afklaret to forhold: om finansieringen holder inden for månedsrammen, også i bankens vurdering af økonomisk modstandskraft, og om ejerforeningen har besluttet større arbejder. En kommende ekstraopkrævning kan ellers gøre den billigere lejlighed for dyr.

I scenariet passer en lejlighed inden for begge grænser, og hun går videre med købet med rådgiver- og finansieringsforbehold. Hun har dermed valgt en bolig ud fra den hverdag, lønnen skal finansiere, frem for at indrette hele hverdagen efter boligens pris.

Efter overtagelsen får opsparingen en fast plads

Efter købet erstatter hun budgettets overslag med de faktiske betalinger. Hun tilpasser forskudsopgørelsen til renteudgifter og boligforhold, så den forventede skattevirkning ikke blot findes i bankens beregning. Boligregninger og årlige betalinger får en fast månedlig overførsel til budgetkontoen.

De 30.000 kr., der er tilbage efter købet i eksemplet, bliver stående som reserve. De månedlige 3.500 kr. går til opsparing og til at genopbygge reserven, hvis hun må bruge af den. Beløbet er dermed ikke frit forbrug, selv om det står tilbage efter de sædvanlige regninger.

Når de første varme- og elregninger kommer, retter hun budgettet til. Bliver boligen dyrere i drift end ventet, justerer hun det øvrige forbrug, før forskellen bliver til gæld. Se også festfix.dk.